Gadget

This content is not yet available over encrypted connections.

Tuesday, April 2, 2013

Thị trường bất động sản và nhóm lợi ích

Khi tìm hiểu trường bất động sản thì cần phải thấy có hai loại hàng hóa khác nhau là đất đai và bất động sản (ví dụ như nhà ở, chung cư, khu thương mại, tòa nhà văn phòng cho thuê). Đất đai không có giá trị mà chỉ có giá cả, giá cả của đất đai là do địa tô (tiền thuê đất) quyết định. Giá cả của bất động sản được tính bằng giá đất cộng với chi phí xây dựng và lợi nhuận được tạo ra. Như vậy, giá cả của đất đai sẽ biến động theo mức độ tăng trưởng của khu vực sản xuất, tức là tùy thuộc vào khối lượng tiền thuê đất mà khu vực sản xuất có thể trả cho cho chủ đất, còn giá cả của bất động sản thì phụ thuộc vào sự phát triển của chính ngành xây dựng hơn là giá cả đất đai.

1.  Những nét chính về thị trường bất động sản:

Kinh tế Việt Nam trải qua một thời kỳ tăng trưởng nhanh kéo dài, việc kinh doanh bất động sản cũng rất phát đạt, nhưng nguồn cung đất đai tăng trưởng chậm hơn dẫn đến giá cả của đất đai tăng vọt. Đây là lý do chủ yếu khiến giá cả đất đai ở Việt Nam rất cao, đặc biệt là ở các đô thị lớn, nơi tập trung phần lớn các cơ sở sản xuất kinh doanh. Giá đất cao tất nhiên cũng ảnh hưởng tới giá bất động sản, tuy nhiên trong thời kỳ giá đất cao đi liền với kinh tế tăng trưởng nhanh thì vẫn có nhiều người dân mua được nhà. Có hai lý do chủ yếu khiến điều đó diễn ra, thứ nhất là kinh tế tăng trưởng nhanh dẫn đến thu nhập của người dân tương đối cao và nguồn tín dụng dồi dào cho phép họ mua nhà, thứ hai là một bộ phận người dân vốn có nhà hoặc đất đai ở khu vực giá cao có thể dễ dàng bán đi và mua nhà hoặc đất ở khu vực có giá thấp hơn để cải thiện mức sống.

Hiện nay, khu vực sản xuất tăng trưởng chậm lại, tiền thuê đất giảm xuống khiến cho giá cả của đất đai sụt giảm mạnh nhưng giá cả bất động sản lại giảm chậm hơn, do giá đất đai chỉ chiếm một phần trong giá trị của bất động sản trong khi chi phí xây dựng chưa có sự thay đổi đột biến. Kinh tế tăng trưởng chậm lại nên số lượng người có khả năng mua nhà cũng giảm xuống, ngay cả khi giá nhà thấp hơn. Thị trường bất động sản cho thấy một nghịch lý là khi giá bất động sản cao thì có nhiều người mua được nhà còn khi giá thấp thì lại có nhiều người không mua được nhà, lý do đằng sau đó chính là sự tăng trưởng của nền kinh tế.

2. Các nhóm lợi ích:

Trên thị trường bất động sản có hai nhóm chính, nhóm thứ nhất là các chủ đất bao gồm các tổ chức hay cá nhân có quyền sử dụng đối với các diện tích đất đai thích hợp cho xây dựng, nhóm thứ hai là các chủ đầu tư xây dựng bất động sản. Nhóm thứ hai thường mua hoặc thuê đất của nhóm thứ nhất để xây dựng rồi bán hoặc cho thuê trên thị trường.

Giá đất giảm xuống khiến thu nhập của chủ đất giảm nhưng lại có tác động tích cực đối với những nhà đầu tư xây dựng bất động sản. Giá đất giảm dẫn đến chi phí đầu tư ban đầu giảm đồng thời tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng bất động sản do đó sẽ tăng lên. Rõ ràng là lợi ích của hai nhóm này không thống thất trên phương diện giá cả đất đai. Chủ đất muốn đất đai phải giữ giá để bảo vệ nguồn thu nhập và tài sản. Đối với nhóm thứ hai thì bảo vệ giá đất đai không phải là ưu tiên lớn nhất, cái họ cần là có thể tự điều chỉnh linh hoạt giá bất động sản để nhanh chóng bán hết hàng nhằm thu hồi vốn và tiếp tục đầu tư mới, tỷ suất lợi nhuận từ xây dựng sẽ giúp họ bù đắp các khoản thua lỗ trước đó.

Do sự khác biệt về lợi ích nên hai nhóm này mong muốn sự trợ giúp của nhà nước trong thời kỳ thị trường bất động sản suy thoái cũng rất khác nhau. Chủ đất thường vận động nhà nước thực hiện các biện pháp giữ cho giá cả đất đai không giảm quá mạnh, ví dụ như hạn chế cấp phép các dự án bất động sản mới, điều này cũng khiến cho giá bất động sản kém linh hoạt do các chủ đầu tư bắt buộc phải trả giá cao cho đất. Trong khi các chủ đầu tư xây dựng bất động sản thì lại muốn nhà nước hỗ trợ việc kinh doanh của họ ví dụ hỗ trợ để người dân vay tiền mua nhà, hơn là can thiệp vào giá cả đất đai hay bất động sản.