Gadget

This content is not yet available over encrypted connections.

Saturday, April 13, 2013

Bàn về chính sách hỗ trợ cho vay nhà ở của Ngân Hàng Nhà Nước

Ngân hàng Nhà nước mới công bố dự thảo Thông tư Quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02. Các đối tượng vay vốn bao gồm người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội; đối tượng thu nhập thấp mua nhà thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng mỗi m2. Doanh nghiệp xây nhà xã hội hoặc từ nhà thương mại chuyển sang nhà xã hội cũng thuộc đối tượng được ưu đãi.

Chính sách của Ngân Hàng Nhà Nước sẽ phải đối mặt với ba vấn đề thực tế sau đây.

1) Khó xác định chính xác đối tượng được hưởng hỗ trợ: 

Hệ thống kê thu nhập của Việt Nam chưa được hoàn chỉnh nên sẽ rất khó xác định được chính xác thu nhập của các đối tượng thuộc nhóm được hỗ trợ. Một nghiên cứu xã hội học năm 2012 của Thanh Tra Chính Phủ cho thấy 79% công chức và cán bộ được hỏi có thu nhập ngoài lương, có tới 11,5% số đó có thu nhập ngoài lớn hơn hoặc bằng 50% mức lương. Như vậy, việc hỗ trợ cho cán bộ công chức mua nhà hoàn toàn có thể rơi vào những đối tượng không cần được ưu đãi. 

2) Mục tiêu của chính sách khó có duy trì trong dài hạn:

Nhóm người có thu nhập thấp là nhóm dễ bị tổn thương trong dài hạn do thu nhập của họ chỉ đủ chi tiêu nên không có tích lũy. Tài sản có giá trị như nhà có thể bị bán đi  hoặc cầm cố lấy tiền chi tiêu cho những nhu cầu phát sinh bất thường như chữa bệnh, cho con cái đi học hoặc để sinh sống khi bị mất việc làm. Rõ ràng là nếu không có một hệ thống an sinh xã hội thích hợp thì việc duy trì một tài sản có giá trị đối với hộ gia đình có thu nhập thấp trong dài hạn là một việc không khả thi. Khoản cho vay hỗ trợ nhà ở có thể bị biến tướng thành trợ cấp y tế, trợ cấp thất nghiệp hoặc trợ cấp giáo dục trong trường hợp người dân bán nhà để chi tiêu.

3) Chính sách không hấp dẫn đối với ngân hàng:

Doanh nghiệp phải thu hồi vốn ngay để tiếp tục đầu tư do vậy sẽ cần tới trung gian của ngân hàng. Người có thu nhập thấp sẽ vay tiền của ngân hàng để mua nhà, nhưng người thu nhập thấp sẽ không có tài sản nào có giá trị để thế chấp mà cho vay tín chấp thì lại rất rủi ro đối với ngân hàng, giải pháp duy nhất là dùng chính căn nhà mua được đó để thế chấp cho ngân hàng. Hiện nay, thị trường bất động sản đang đi xuống, số lượng các khoản thế chấp bằng bất động sản nằm tại ngân hàng rất lớn vì vậy các ngân hàng có xu hướng hạn chế cung cấp tín dụng thế chấp bằng bất động sản. Chính sách hỗ trợ mua nhà cho người thu nhập thấp sẽ khó kiếm được ngân hàng chịu đứng ra cấp tín dụng. Mặt khác nhà ở xã hội thường có điều kiện mua bán rất chặt chẽ, khi đứng ra cấp tín dụng có thế chấp bằng nhà ở xã hội thì ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc quản lý rủi ro, ví dụ nếu người mua nhà không trả được nợ thì ngân hàng cũng không thể xiết nhà để thu hồi nợ.

Như vậy, nếu cho hỗ trợ các khoản vay của cá nhân thì chính sách của Ngân Hàng Nhà Nước sẽ gặp nhiều khó khăn, nhưng nếu cho các doanh nghiệp vay vốn ưu đãi để xây dựng nhà xã hội thì những vấn đề sẽ đơn giản hơn nhiều, có thể chính sách sẽ được điều chỉnh theo hướng ưu tiên cho doanh nghiệp hơn là các cá nhân.